一、 裝配式建筑引領(lǐng)工程建造新模式

1.1 裝配式建筑概念

裝配式建筑是將建筑的部分或全部構件在構件預制工廠(chǎng)生產(chǎn)完成，然后通過(guò)相應的運輸方式運到施 工現場(chǎng)，采用可靠的安裝方式和安裝機械將構件組裝而成的具備使用功能的建筑物。其建造過(guò)程具 有“五化一體”的特點(diǎn)，即標準化設計、工廠(chǎng)化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修和信息化管理。與 傳統現澆建筑相比，裝配式建筑是一種可實(shí)現綠色環(huán)保、提升建筑品質(zhì)并加速工業(yè)化轉型的工程建 造新模式。

1.2 裝配式建筑的三大結構體系

根據材料形態(tài)的不同，裝配式建筑可分為三大類(lèi)：

1)裝配式混凝土結構（Precast Concrete，簡(jiǎn)稱(chēng) PC）：以預制 PC 構件為主要受力構件，經(jīng)現場(chǎng)裝 配組裝而成的混凝土結構。

2)裝配式鋼結構：將型鋼和鋼板等制成的構件采用焊接、螺栓或鉚釘等連接方式組裝而成的鋼結構。

3)裝配式木結構：將木材作為主要受力構件，經(jīng)現場(chǎng)裝配而成的木結構。

裝配式建筑三大結構體系中，裝配式混凝土結構（PC）在我國占主導地位，具有成本相對低、居住 舒適度高、適用范圍廣等優(yōu)勢。2017 年所有在建的裝配式建筑中，混凝土結構、鋼結構和木結構的 建筑面積占比分別為 60%、34%和 6%。

1.3 我國裝配式建筑發(fā)展歷程

20 世紀 50 年代，我國借鑒前蘇聯(lián)和東歐各國的經(jīng)驗在國內推行裝配式建筑，以混凝土結構為主的 裝配式建筑得到快速發(fā)展。到了 80 年代，由于抗震性能差，防水、隔音等問(wèn)題的出現，裝配式建筑 發(fā)展進(jìn)入低谷期。進(jìn)入 21 世紀，在“環(huán)保趨嚴+勞動(dòng)力緊缺”背景下，裝配式建筑迎來(lái)發(fā)展新契機。 2013 年以來(lái)，中央及地方政府持續出臺相關(guān)政策大力推廣裝配式建筑，加之裝配式技術(shù)發(fā)展日趨成 熟，形成了如裝配式框架結構、裝配式剪力墻結構等多種形式的建筑技術(shù)，我國裝配式建筑行業(yè)迎 來(lái)快速發(fā)展新階段。

二、 “環(huán)保趨嚴+勞動(dòng)力緊缺”驅動(dòng)，政策開(kāi)啟裝配式建 筑萬(wàn)億市場(chǎng)

2.1 在“環(huán)保趨嚴+勞動(dòng)力緊缺”背景下，政策發(fā)力裝配式建筑

2.1.1 環(huán)保政策趨嚴，裝配式建筑發(fā)展大勢所趨

建筑垃圾是造成環(huán)境污染的重要因素。我國建筑結構體系以鋼筋混凝土現澆結構為主，生產(chǎn)過(guò)程與 方式較為粗放，大部分施工現場(chǎng)管理無(wú)序，一方面造成了鋼材、水泥以及水資源的嚴重浪費；另一 方面工地臟、亂、差，生產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的揚塵也往往成為城市里可吸入顆粒物的重要污染源。作為 全球第/一建筑大國，我國每年建筑垃圾的排放總量自2013年以來(lái)持續上升， 2017年達到23.8億噸， 占城市垃圾的 30%-40%，造成了嚴重的環(huán)境污染。

環(huán)保趨嚴，裝配式建筑發(fā)展大勢所趨。十九大報告強調綠色生態(tài)發(fā)展和質(zhì)量效益提升，把綠色發(fā)展 理念鑄進(jìn)房子里，使資源得到節約，環(huán)境得到優(yōu)化。近年來(lái)，我國各個(gè)省市地區均頒布了建筑施工 揚塵控制的相關(guān)治理方案，建筑施工環(huán)保要求不斷提高。由于裝配式建筑工廠(chǎng)化生產(chǎn)方式極大程度 地減少了現場(chǎng)施工所帶來(lái)的污染，提高了建筑施工的環(huán)境友好性，成為了建筑業(yè)變革的主要方向。

2.1.2 發(fā)展裝配式建筑可節省建筑業(yè)人工成本

勞動(dòng)力緊缺使得建筑業(yè)人工成本迅速上升。我國建筑行業(yè)工業(yè)化水平較低，勞動(dòng)力成本占比較高。 隨著(zhù)我國人口老齡化以及勞動(dòng)力成本的持續攀升，傳統建筑業(yè)的生產(chǎn)方式已經(jīng)不能適應時(shí)代需要。

2015 年以來(lái)，我國建筑業(yè)農民工人數持續下降，2018 年為 5364 萬(wàn)人，同比減少 1.0%，較 2014 年峰值（6109 萬(wàn)人）下降 12.2%。伴隨農民工數量下滑，建筑業(yè)農民工工資持續上漲，2018 年月 均收入達到 4209 元，同比增長(cháng) 7.43%。

裝配式建筑工業(yè)化程度高，總量上可節省人力成本。裝配式建筑可實(shí)現構件工廠(chǎng)生產(chǎn)，現場(chǎng)減少濕 法作業(yè)。以長(cháng)春市為例，構件廠(chǎng)用 300 人就可以生產(chǎn)出 10 萬(wàn)預制件，同樣的量若是傳統混凝土現 澆結構則需要3000人。某裝配式建筑預制率68%，一個(gè)標準層總的用工量相較于全現澆減少32.45%， 主要受益于混凝土澆筑、支模、臨時(shí)支撐的大大減少。

2.1.3 政策大力推動(dòng)裝配式建筑發(fā)展

在“環(huán)保趨嚴+勞動(dòng)力緊缺”背景下，中央層面持續出臺相關(guān)政策，大力推廣裝配式建筑。自 2013 年國家發(fā)展改革委、住房城鄉建設部發(fā)布《綠色建筑行動(dòng)方案》開(kāi)始，國家就密集制定關(guān)于推廣裝 配式建筑的政策文件，在發(fā)展規劃、標準體系、工程質(zhì)量、產(chǎn)業(yè)鏈管理等多方面有明確要求。2016 年 2 月，國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見(jiàn)》，力爭用 10 年左右時(shí)間， 使裝配式建筑占新建建筑的比例達 30%。

2017 年 3 月，住建部印發(fā)了《“十三五”裝配式建筑行動(dòng)方案》，提出了兩個(gè)總目標：

1）因地制宜制定階段性目標。到 2020 年，全國裝配式建筑占新建建筑的比例需達到 15%以上，其 中重點(diǎn)推進(jìn)地區達到 20%以上；

2）到 2020 年，培育 50 個(gè)以上裝配式建筑示范城市，200 個(gè)以上裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地，500 個(gè)以上 裝配式建筑示范工程，建設 30 個(gè)以上裝配式建筑科技創(chuàng )新基地，充分發(fā)揮示范引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。

除了中央層面制定的政策以外，全國已有 31 ?。ㄗ灾螀^、直轄市）就裝配式建筑的發(fā)展制定了相關(guān) 的工作目標，發(fā)布了多項激勵政策。

截止 2018 年底，全國 31 ?。ㄗ灾螀^、直轄市）加強落實(shí) 10 類(lèi)激勵措施（用地支持、財政補貼、 專(zhuān)項資金、稅費優(yōu)惠、容積率、評獎、信貸支持、審批、消費引導和行業(yè)扶持）。在政策使用比例方 面，稅費優(yōu)惠超 90%，其次為用地支持、財政補貼和容積率政策均超過(guò) 50%。

2.2 裝配式建筑市場(chǎng)空間巨大，2021 年將突破萬(wàn)億市場(chǎng)規模

由于政策推動(dòng)，我國裝配式建筑迎來(lái)爆發(fā)式增長(cháng)。我國新建裝配式建筑面積從 2012 年的 1425 萬(wàn)平 方米增長(cháng)到 2018 年的 2.9 億平方米（占新開(kāi)工面積 13.9%）， 年均復合增速高達 65.2%。

華東地區一馬當先，新建裝配式建筑項目占比高達 48%。從區域分布看，北京、山東、上海、江蘇 占全國新建裝配式建筑項目比重均超 10%，浙江占比 6%。綜合來(lái)看，華東地區仍是我國新建裝配 式建筑項目最多的地區，僅上海、山東、江蘇和浙江四省市項目占比就已經(jīng)達到 48%。

裝配式建筑市場(chǎng)空間巨大，預計 2021 年將突破 1 萬(wàn)億元，其中裝配式混凝土結構占比超 50%。

我們的市場(chǎng)規模計算公式如下：

裝配式建筑市場(chǎng)規模=∑(房屋新開(kāi)工面積×裝配式建筑占比×結構體系占比×每平米建造價(jià)格)

我們的測算方式如下：

1）房屋新開(kāi)工面積：根據國家統計局數據，房地產(chǎn)新開(kāi)工房屋面積在 2009-2014 年、2014-2019 年復合增速分別為 9.1%、4.8%，中性預測下，我們預計 2019-2025 年年均復合增速為 2%。

2）裝配式建筑面積占比：政策目標是 2025 年裝配式建筑占比達到 30%（2018 年占比 13.9%），采 用線(xiàn)性差值方法，我們預計 2019-2025 年每年裝配式建筑占比提升 2.3 個(gè)百分點(diǎn)。

3）三大結構體系占比：2017年我國新建裝配式混凝土結構、鋼結構和木結構按面積占比分別為 60%、 34%和 6%。由于工業(yè)化程度高、建造工期短等優(yōu)勢，裝配式鋼結構逐漸在住宅建設中試點(diǎn)應用，我 們預計裝配式鋼結構占比將有所提升，2025 年上升至 40%；考慮到建造成本與使用性能等原因，預 計未來(lái)裝配式混凝土結構仍將占主導，2025 年占比為 55%；由于技術(shù)模式、木材品質(zhì)等限制因素， 預計未來(lái)裝配式木結構將占比較低，2025 年占比為 5%。2019-2025 年結構體系占比采用線(xiàn)性差值 方法測算。

4）每平米建造價(jià)格：結合 2016 年住建部公布的每平米建造價(jià)格（混凝土結構 2231 元、鋼結構 2776 元、木結構 3000 元），我們對三種結構的市場(chǎng)規模按面積比例進(jìn)行測算?？紤]到技術(shù)水平上升、項 目規?；约霸牧蟽r(jià)格上漲等因素影響，預計混凝土結構、鋼結構和木結構的每平米建造價(jià)格每 年增速分別為-3%、-2%和 0%。

根據以上測算，2021 年新建裝配式建筑市場(chǎng)規模達到 10790 億元，其中，裝配式混凝土結構、鋼結 構和木結構市場(chǎng)規模分別為 5415 億元、4564 億元和 811 億元。

三、 裝配式建筑技術(shù)日趨成熟，建造工期優(yōu)勢突出

隨著(zhù)我國裝配式建筑評價(jià)標準的出臺，行業(yè)規范體系日趨健全，2019 年北京市發(fā)布的 65 項裝配式 適用技術(shù)，為全國大面積推廣裝配式建筑提供了指導。在三大結構體系中，PC 結構因成本最/低、居 住舒適度高等特點(diǎn)，在民用建筑中應用最為廣泛，因此裝配式 PC 技術(shù)發(fā)展也最成熟。萬(wàn)科等龍頭 地產(chǎn)商都已在項目中運用裝配式建造技術(shù)，其中碧桂園自主研發(fā)了“SSGF”新建造體系，通過(guò)采用 全穿插施工、裝配式裝修等技術(shù)，將建造工期縮短 6-8 個(gè)月，成為建筑工業(yè)化實(shí)踐標桿。

3.1 “標準規范+裝配式適用技術(shù)”助力裝配式建筑全國推廣

3.1.1 裝配式建筑評價(jià)標準出臺，行業(yè)規范體系基本健全

我國裝配式建筑標準規范體系已基本健全。為規范裝配式建筑的建造標準，目前國家以及地方已出 臺 200 多項行業(yè)圖集和標準規范，形成完整的標準體系。

我國裝配式建筑由于各地區技術(shù)發(fā)展程度不同，早期對裝配率等指標沒(méi)有形成統一規定。2018 年 2 月 1 日《裝配式建筑評價(jià)標準》正式實(shí)施，建立了對裝配式建筑評價(jià)的統一量化標準。該標準具體 做法為：

第/一步：根據系統功能的不同，將裝配式建筑分為四大系統：結構系統、外圍護系統、設備與管線(xiàn) 系統和內裝系統。

第二步：對裝配式建筑的四個(gè)系統進(jìn)行分項打分，涉及量化指標包括：1）主體結構評分不低于 20 分；2）圍護墻和內隔墻評分不低于 10 分；3）必須采用全裝修。

第三步：采用裝配率公式進(jìn)行量化計算。計算公式：裝配率 P=（主體結構得分 Q1+圍護墻和內隔墻 得分 Q2+裝修和設備管線(xiàn)得分 Q3）/（100-評價(jià)項目中缺少的評分總和 Q4）

第四步：根據裝配率高低對裝配式建筑劃分等級。1）裝配率下限不應低于 50%； 2）裝配率在 60%~75% 可評為 A 級；3）裝配率在 76%~90%可評為 AA 級；4）裝配率>91%可評為 AAA 級。

3.1.2 裝配式建筑適用技術(shù)發(fā)布，利于全國大面積推廣

國家重視裝配式建筑技術(shù)發(fā)展，研發(fā)投入規模大。截止 2016 年，我國開(kāi)展裝配式建筑技術(shù)研發(fā)項目 600 多項，包括國/家級 100 多個(gè)、省級 300 多個(gè)，將“綠色建筑及建筑工業(yè)化”列入國家重點(diǎn)研發(fā) 項目。

新發(fā)布的裝配式適用技術(shù)具有前瞻性、先進(jìn)性，易于大面積推廣。2019 年北京市制定《北京市綠色 建筑和裝配式建筑適用技術(shù)推廣目錄(2019)》，共推廣裝配式建筑適用技術(shù) 65 項，覆蓋裝配式建筑 四大系統與生產(chǎn)施工技術(shù)，為裝配式建筑技術(shù)發(fā)展提供指導。

在三種結構體系中，裝配式混凝土結構（PC）因成本最/低、居住舒適度高等因素，在我國民用建筑 中應用最為廣泛，這帶動(dòng)了裝配式 PC 技術(shù)快速發(fā)展。北京市發(fā)布的 65 項適用技術(shù)中，與裝配式混 凝土（PC）相關(guān)的技術(shù)有 58 項，占比超 89%。

3.2 裝配式 PC 技術(shù)日趨成熟

裝配式 PC 技術(shù)覆蓋了裝配式建筑四大系統（結構系統、外圍護系統、設備與管線(xiàn)系統、內裝系統） 和生產(chǎn)施工。其中，結構系統中應用最多、發(fā)展最成熟的是裝配式剪力墻結構；外圍護系統中預制外 墻防水技術(shù)是影響建筑質(zhì)量和安全的關(guān)鍵；由于建造模式的不同，裝配式混凝土結構在生產(chǎn)施工環(huán) 節與傳統現澆建筑差異較大，套筒灌漿作為預制構件連接技術(shù)在我國應用最多。

3.2.1 裝配式剪力墻結構體系

裝配式剪力墻結構是我國目前技術(shù)最成熟的一種裝配式混凝土結構體系。其中，裝配整體式剪力墻 結構應用最多，預制部件有剪力墻、疊合樓板、樓梯、內隔墻等。該結構體系工業(yè)化程度高，在我 國裝配式高層住宅（商品房、保障房等）中應用廣泛。

3.2.2 預制外墻防水技術(shù)及建筑密封膠

裝配式混凝土結構（PC）建筑在早期應用中出現了一些問(wèn)題，發(fā)生頻率較多的有預制外墻滲漏、預 制構件連接不牢靠等。我們認為，隨著(zhù)裝配式混凝土防水、套筒灌漿連接等技術(shù)的進(jìn)步和完善，滲 漏、連接問(wèn)題等將得到有效解決。

不同于傳統現澆混凝土建筑，裝配式混凝土建筑的預制構件間存在縫隙，必須在構件安裝完成后用 密封膠進(jìn)行填補，以保障整體建筑的保溫性能與防水性能。然而在發(fā)展早期使用的硅酮密封膠與混 凝土材質(zhì)粘結較差，裝配式建筑因此會(huì )出現預制外墻滲漏的問(wèn)題。

為此，我國對硅酮密封膠進(jìn)行優(yōu)化改良，推出更適合粘結混凝土的改性硅酮建筑密封膠，解決了以 下三種問(wèn)題：

1）粘結性。硅酮建筑密封膠與玻璃、鋁合金等非多孔材料具有良好的粘結性能，而改性硅酮建筑密 封膠與混凝土構件、水泥砂漿板等多孔類(lèi)材料表現出更加優(yōu)異的粘結性能。

2）再修補和涂裝性。硅酮材料本身極不容易被修復和進(jìn)行涂裝，如果損壞，只能清除干凈后重新施 工。而改性硅酮建筑密封膠有很好的修補和涂裝功能，接縫材料表面能夠按照設計要求很容易地進(jìn) 行各種顏色的涂裝。

3）接縫美觀(guān)度和耐久性。硅酮建筑密封膠在氣候因素的影響下，硅油等增塑劑類(lèi)化合物極容易析出 至接縫表面，嚴重影響建筑接縫的美觀(guān)及接縫密封的耐久性。相比而言，改性硅酮建筑密封膠在外 界氣候因素的影響下，不會(huì )有小分子類(lèi)化合物析出，提高接縫密封的耐久性，減少建筑外立面維護 成本。

現階段出現的建筑密封問(wèn)題大多與施工工藝操作不當有關(guān)。為此，施工過(guò)程中要對現場(chǎng)施工人員、 材料檢驗人員、質(zhì)量檢驗人員等提出規范的要求。其中，施工人員對裝配式建筑接縫防水密封的質(zhì) 量起決定性的作用，因而對施工人員的要求要最為詳細和具體。

3.2.3 預制構件套筒灌漿連接技術(shù)

預制 PC 構件的連接性能是影響裝配式建筑質(zhì)量及安全的關(guān)鍵因素。國內應用最多的是套筒灌漿連 接，將帶肋鋼筋插入內腔帶溝槽的鋼筋套筒，然后灌入專(zhuān)用高強、無(wú)收縮灌漿料，達到高于鋼筋母 材強度的連接效果。

根據連接部位的不同，套筒灌漿連接可分為兩類(lèi)：

1）半灌漿套筒（豎向構件用）：鋼筋與套筒連接，一端為螺紋連接，一端為水泥基灌漿料連接。

2）全灌漿套筒（水平構件用）：鋼筋與套筒連接，兩端全部為水泥基灌漿料連接，兩端受力形式相 同。

灌漿飽滿(mǎn)密實(shí)度是影響接頭連接質(zhì)量的關(guān)鍵，各國將出漿孔是否均勻出漿或充盈作為灌漿飽滿(mǎn)密實(shí) 度的判定依據。為此，在灌漿施工過(guò)程中應重點(diǎn)把控影響密實(shí)度的關(guān)鍵環(huán)節（連通腔封堵密閉性、 漿料流動(dòng)度、灌漿壓力） 。

3.3 裝配式裝修技術(shù)推動(dòng)內裝工業(yè)化發(fā)展

裝配式裝修是將工廠(chǎng)生產(chǎn)的部品部件在現場(chǎng)進(jìn)行組合安裝的裝修方式，主要包括干式工法樓面、集 成廚房、集成衛生間、管線(xiàn)與結構分離等。與傳統室內裝修相比，裝配式裝修可實(shí)現節約用水 85%、 節能減排 90%、裝修精度 100%等優(yōu)勢。

室內精裝一體化，無(wú)甲醛等有害氣體產(chǎn)生，入住時(shí)間提前。傳統裝修使用濕法作業(yè)，不僅工期長(cháng)， 而且諸如甲醛超標之類(lèi)的問(wèn)題，影響消費者入住體驗。采用裝配式裝修，裝修完即可入住，沒(méi)有甲 醛等各種問(wèn)題。

戶(hù)型可變，滿(mǎn)足個(gè)性化需求。目前傳統住宅設計和住房需求脫節，承重墻多、開(kāi)間小、分隔死、房 內空間無(wú)法靈活分割。而裝配式房屋，采用大開(kāi)間靈活分割的方式，根據住戶(hù)的需要，可分割成大 廳小居室或小廳大居室，可以滿(mǎn)足個(gè)性化需求。

政府鼓勵新建住宅采用裝配式裝修。2017 年起，上海要求外環(huán)線(xiàn)以?xún)刃陆ㄗ≌鎸?shí)施全裝修，鼓 勵使用輕質(zhì)隔墻、整體廚衛、集成管井等部品部件，進(jìn)一步減少建筑垃圾，加快推進(jìn)內裝工業(yè)化發(fā) 展。

3.4 碧桂園打造建筑工業(yè)化新技術(shù)，工期優(yōu)勢顯著(zhù)

作為全國首批裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地開(kāi)發(fā)商，碧桂園自主研發(fā)“12369”SSGF 體系，打造建筑工業(yè)化 實(shí)踐標桿, 已通過(guò)項目落地取得了顯著(zhù)成效。 “12369”是指 1 個(gè)體系、2 條主線(xiàn)、3 大核心、6 項措 施、9 大配套工法；SSGF 體系囊括了 12 項核心工藝，其中 9 項有助于縮短工期。

與傳統現澆工藝相比，碧桂園 SSGF 新建造體系可有效解決傳統建造方式常見(jiàn)的滲漏、開(kāi)裂、空鼓 等問(wèn)題；根據碧桂園集團內部測算，SSGF 的新型環(huán)保模具使用率、木模節省率和免抹灰率都可達 90%以上，節能環(huán)保優(yōu)勢明顯；項目建造周期大幅縮短，較傳統方式減少 6-8 個(gè)月。

SSGF 體系 12 項核心工藝中，全穿插施工是裝配式建筑節省工期的關(guān)鍵。全穿插施工是近年全國大 力推廣的一種新型施工方法，可實(shí)現多線(xiàn)作業(yè)并行施工。在全穿插施工的運用上，龍頭房企比中小 房企有較大領(lǐng)先優(yōu)勢，碧桂園、旭輝、萬(wàn)科等知名開(kāi)發(fā)商都已在項目中推廣，比如碧桂園，截止 2019 年 10 月，全國已有 24 個(gè)區域實(shí)行全穿插試點(diǎn)，并且正在不斷迭代施工和管理標準。

以重慶金科天元道 6 號樓 33 層的高層住宅為例，采用全穿插施工可縮短建造工期 6 個(gè)月。

除了全穿插施工體系，裝配式裝修也可以顯著(zhù)縮短工期。通過(guò)裝配式裝修，開(kāi)發(fā)商不僅能夠更好地 管控精裝房品質(zhì)，而且可以明顯縮短工期，現在一些房企已經(jīng)能在精裝修上縮短 50%甚至 70%的工 期。如萬(wàn)科某裝配式住宅采用全穿插施工的同時(shí)引入裝配式裝修，將施工總工期縮短 9 個(gè)月。

3.5 裝配式建筑快速發(fā)展亟需培養專(zhuān)業(yè)人才和完善管理體制

裝配式建筑較傳統現澆結構優(yōu)勢顯著(zhù)，但專(zhuān)業(yè)人才緊缺、管理體系不完善等問(wèn)題嚴重制約了行業(yè)發(fā) 展。

裝配式建筑專(zhuān)業(yè)人才需求空間巨大。隨著(zhù)裝配式建筑的快速發(fā)展，裝配式設計、生產(chǎn)和施工環(huán)節的 專(zhuān)業(yè)人才缺口明顯。裝配式設計領(lǐng)域對人員的綜合素質(zhì)要求很高，目前對口人才較少；裝配式生產(chǎn)、 施工方面的產(chǎn)業(yè)工人缺口則更加凸顯，目前市場(chǎng)上大多的產(chǎn)業(yè)工人都是原來(lái)工地上的混凝土工、鋼 筋工轉型而來(lái)的。因此，我們認為現階段應注重裝配式專(zhuān)業(yè)人才的培養。

工程中出現的問(wèn)題多與管理不完善有關(guān)，完善管理體制至關(guān)重要。裝配式建筑施工工藝復雜，專(zhuān)業(yè) 程度高，很多項目管理人員在對項目認識不充分的情況下?lián)尮て谮s進(jìn)度，為裝配式建筑質(zhì)量留下隱 患。為此，2019 年住建部發(fā)布《關(guān)于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)指導意見(jiàn)的通知》，強調 完善管理體制，加強監督管理，不斷提高工程質(zhì)量抽查符合率和群眾滿(mǎn)意度，進(jìn)一步提升建筑工程 品質(zhì)總體水平。

四、 建造成本改善空間大，“工期縮短+政策獎勵”顯著(zhù)提 升開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟效益

雖然目前裝配式建筑造價(jià)顯著(zhù)高于傳統現澆混凝土結構，但成本改善空間較大，通過(guò)選擇合理的裝 配方案和優(yōu)化裝配式設計環(huán)節可有效降低裝配建造成本，特別是規?；a(chǎn)預制構件是降成本的關(guān) 鍵所在。從開(kāi)發(fā)商綜合經(jīng)濟效益看，裝配式建造的工期縮短和政策優(yōu)惠（容積率獎勵、預售節點(diǎn)提 前等）產(chǎn)生的間接效益可顯著(zhù)提高開(kāi)發(fā)商內部收益率（IRR），有助于加快開(kāi)發(fā)商資金回籠，緩解資 金壓力和降低融資成本，提高資金周轉速度，經(jīng)濟效益顯著(zhù)，極大地促進(jìn)了開(kāi)發(fā)商采用裝配式建筑。

4.1 裝配式建筑建造成本高于傳統現澆建筑

目前我國裝配式建筑造價(jià)顯著(zhù)高于傳統現澆混凝土結構，分體系看：

1）裝配式混凝土結構體系增量成本約為 100-600 元/平米；

2）裝配式鋼結構體系中，杭蕭鋼構第/一代、第二代體系增量成本約 150-350 元/平米；

建造成本影響因素主要有項目的裝配率（預制率） 、建筑類(lèi)型、規模體量、結構體系等

PC 預制率與成本增量大致呈現正相關(guān)。從萬(wàn)科 24 個(gè)項目來(lái)看，隨著(zhù)預制率的提高，成本增量呈上 升趨勢。

項目規模與成本增量大致呈現負相關(guān)。在同等預制率情況下，項目規模的增加可顯著(zhù)減少成本增量。 在 PC 預制率 30%的剪力墻結構中，項目規模增加一倍，成本增量可降低 47%。

由于各地區對裝配率和預制率指標要求不同，裝配式建筑的成本增量出現地域性差異。深圳市推廣 裝配式建筑的政策比較靈活，裝配率和預制率指標要求不高，且增加了標準化設計、信息化應用等 加分項，因此成本增量較低；蘇州和無(wú)錫主推“三板”（樓梯、疊合樓板、內墻板），均屬于水平預 制構件，對成本增量影響不大；上海規定預制率不低于 40%，在所有城市中要求最/高，除水平預制 構件，還需采用部分豎向構件才能達標，而豎向構件的供應價(jià)格較高，致使成本增量較高。

目前，我國多數開(kāi)發(fā)商出于成本考慮，采取被動(dòng)達標的態(tài)度，即根據當地預制率或裝配率指標下限 進(jìn)行設計，但往往會(huì )造成裝配式建筑成本不降反升的負面影響。然而通過(guò)選擇合理的裝配方案和優(yōu) 化裝配式設計環(huán)節可有效降低裝配式建造成本，構件的規?；a(chǎn)將顯著(zhù)降低裝配式建造成本。

4.2 裝配方案優(yōu)化和預制構件生產(chǎn)規?；墙党杀娟P(guān)鍵所在

4.2.1 選擇最經(jīng)濟的裝配方案

在滿(mǎn)足預制率或裝配率指標時(shí)，少用或不用豎向預制構件可降低建造成本。一方面，預制豎向構件 供應價(jià)格偏高；另一方面，預制構件的增多會(huì )增加現場(chǎng)施工安裝難度，增加主體結構工期。開(kāi)發(fā)商 通常會(huì )選擇主體結構多采用水平預制構件、圍護墻和內隔墻采用非承重圍護墻及內隔墻非砌筑的做 法。

此外，選擇裝配方案時(shí)，比較爭取容積率等獎勵政策的投入成本與收益，以確定是否申請相關(guān)的獎 勵政策。以上海某 PC 率 40%的住宅為例，地上建筑面積 8.6 萬(wàn)㎡ ，兩種方案的經(jīng)濟對比如下：

1）不考慮申請容積率政策獎勵，項目的成本增量為 5160 萬(wàn)元。

2）考慮采用預制夾芯保溫外墻獲取容積率獎勵，按獲得 3%面積比例計算，由于售價(jià)高達 6 萬(wàn)元/ ㎡ ，銷(xiāo)售收入增加 1.548 億元，扣除原成本增量及夾芯保溫外墻的成本增量共 6880 萬(wàn)元，最后還盈 余 8600 萬(wàn)元。

4.2.2 優(yōu)化裝配式標準設計

裝配式設計是貫穿整個(gè)項目的工作，對項目成本有著(zhù)關(guān)鍵性影響。目前很多人員由于缺乏裝配式設 計經(jīng)驗，照搬傳統現澆結構的模式，造成了后期施工環(huán)節很多不必要的成本增量。為此，我們認為 應重點(diǎn)優(yōu)化裝配式標準化設計，可以從以下幾個(gè)方面實(shí)施：

1）選擇有裝配式經(jīng)驗的設計單位，提前介入裝配式設計。與先現澆設計后裝配式設計相比，提前介 入裝配式設計的項目成本有了顯著(zhù)降低。上海某項目一期、二期工程分別采用了先現澆設計后裝配 式設計和裝配式設計提前介入的方式，后者的預制構件比前者少了 700 多個(gè)，僅模具成本就減少數 百萬(wàn)元。

2）設計中考慮使用免抹灰、免支撐、免外架等技術(shù)。目前裝配式建筑可實(shí)現免抹灰、免支撐、免外 架等技術(shù)，能降低施工環(huán)節的成本。開(kāi)發(fā)商應提前對施工環(huán)節制定方案，將這些技術(shù)優(yōu)勢落實(shí)在設 計合同中進(jìn)行招標。

3）提高戶(hù)型標準化程度。標準化設計是裝配式建筑降低成本的關(guān)鍵，標準化的戶(hù)型和單元組合方式 有利于減少預制構件的種類(lèi)，提高模具的周轉次數，從而大幅降低模具成本以及提高生產(chǎn)和施工效 率，降低生產(chǎn)和施工成本。

4.2.3 預制構件生產(chǎn)規?；墙党杀镜年P(guān)鍵所在

裝配式建筑（預制混凝土結構）雖然使得工程建設項目的人工勞務(wù)成本有所下降，然而由預制構件 帶來(lái)的增量成本卻明顯大于勞務(wù)成本減少量。目前 PC 預制構件的價(jià)格普遍偏高，上海大約在 3000-4500 元/m左右（隨著(zhù)鋼材、砼等價(jià)格上下浮動(dòng)），遠高于現澆構件價(jià)格 1400 元/m。

從項目實(shí)證研究看，通過(guò)標準化設計、規?；少?、規?；a(chǎn)、規?；\輸來(lái)降低模板費、廠(chǎng)房 和機械折舊費、運輸費等直接費用是降低預制構件價(jià)格的關(guān)鍵所在。住建部科技中心對全國 12 個(gè)典 型樓盤(pán)單棟樓和較大規模項目的成本進(jìn)行對比，較大規模項目的整體成本可降低 780 元/m ，其中 由于規?；a(chǎn)，預制構件的成本降低 605 元/m ，對項目整體成本下降貢獻了 78%。

4.3 “工期縮短+政策獎勵”顯著(zhù)提升開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟效益

雖然裝配式直接建造成本高于傳統現澆結構，但工期縮短和政策優(yōu)惠產(chǎn)生的間接效益可顯著(zhù)提高開(kāi) 發(fā)商內部收益率（IRR）。各省市陸續出臺了發(fā)展裝配式建筑相關(guān)的支持政策，如容積率獎勵、預售 節點(diǎn)提前等政策。

經(jīng)濟效益由直接成本和間接成本效益組成。以深圳市某住宅項目為例，對裝配式建筑的經(jīng)濟效益進(jìn) 行具體分析。該項目為框剪結構，1 號樓為裝配式建筑，PC 預制率 35%，3 號樓為現澆式建筑。

4.3.1 直接成本效益計算

直接成本由設計成本和生產(chǎn)施工成本組成。

1）裝配式 1 號樓的設計成本比傳統現澆 3 號樓高出 115.98 元/㎡ ，主要系裝配式住宅在設計時(shí)需委 托第三方進(jìn)行構件深化設計，產(chǎn)生額外的設計咨詢(xún)費。

2）裝配式 1 號樓的生產(chǎn)施工成本比傳統現澆 3 號樓高出 506.65 元/㎡ 。預制構件的生產(chǎn)、運輸和吊 裝費用高，特別是預制構件的生產(chǎn)費用，占裝配式建筑生產(chǎn)施工成本的比重較大，是裝配式建筑施 工成本高于現澆式建筑的主要原因。

4.3.2 間接成本效益計算

間接效益由工期效益和政策效益組成。

1）工期效益是指因建造周期縮短使得預售提前，開(kāi)發(fā)商資金得以快速回籠帶來(lái)資金成本收益。在相 同的預售節點(diǎn)政策下，因 1 號樓工期縮短，預售提前可以帶來(lái)資金收益；除土地外的單方成本是由 開(kāi)發(fā)商支付，提前付款會(huì )帶來(lái)資金成本。1 號樓產(chǎn)生的工期效益凈值為 683.73 元/㎡ ，占總經(jīng)濟效益 的 96.7%。因此，工期縮短的情況下可顯著(zhù)提升裝配式經(jīng)濟效益。

2）政策效益由預售節點(diǎn)提前效益和面積獎勵效益組成。深圳市規定裝配式住宅可在主體結構完成 1/3 時(shí)申請預售（非裝配式住宅預售節點(diǎn)是 2/3）， 進(jìn)而產(chǎn)生工期獎勵效益；對裝配式住宅可獎勵最 高 3%的建筑面積。1 號樓產(chǎn)生的政策效益為 646.1 元/㎡ ，占總經(jīng)濟效益的 91.4%。開(kāi)發(fā)商合理利 用優(yōu)惠政策可顯著(zhù)提升項目經(jīng)濟效益。

“容積率獎勵+預售節點(diǎn)提前”對開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟效益提升最/大。上述項目在容積率獎勵 3%的情況下效 益高達 369 元/㎡ ，對于像深圳市地價(jià)和房?jì)r(jià)都較高的地區，效益提升顯著(zhù)；在預售節點(diǎn)提前的政策 下，上述項目的效益為 277.1 元/㎡ ，提前辦理預售許可證有助于加快開(kāi)發(fā)商資金回籠，緩解資金壓 力和降低融資成本，提高資金周轉速度，經(jīng)濟效益顯著(zhù)，有利于提升開(kāi)發(fā)商采用裝配式建筑的積極 性。

各區域因地制宜制定裝配率和預制率指標，有利于裝配式建筑在全國大范圍推廣。在一二線(xiàn)城市， 較高的房?jì)r(jià)可以消化因裝配式建造方式帶來(lái)的成本增量，但對于三四線(xiàn)城市，裝配式成本增量壓縮 了開(kāi)發(fā)商的利潤，開(kāi)發(fā)商的接受度較低。我們認為，當前各地區應因地制宜地確定裝配式率和預制 率指標要求，采取靈活的考核辦法，有利于裝配式建筑的大面積推廣。

四、 投資建議

由于環(huán)保趨嚴和勞動(dòng)力緊缺，在政策的推動(dòng)下，裝配式建筑步入了快速發(fā)展階段，預計 2021 年市場(chǎng) 規模突破 1 萬(wàn)億元。因建造成本以及居住舒適度等原因，預制裝配式混凝土結構（PC）在民用住宅 領(lǐng)域仍將占據主導地位，裝配式鋼結構在超高層建筑以及部分試點(diǎn)的保障住房領(lǐng)域繼續拓展。我們 看好在 PC 領(lǐng)域具有規?；瘍?yōu)勢的龍頭企業(yè)以及具有工程總承包經(jīng)驗的全產(chǎn)業(yè)鏈龍頭企業(yè)，建議重 點(diǎn)關(guān)注遠大住工（PC 構件龍頭） 、上海建工（施工總承包）、華陽(yáng)國際（裝配式設計龍頭）、 亞廈股 份（裝配式裝修） 。